1. 国内基础设施REITs方兴未艾

27只基础设施REITs发行规模合计908.92亿元

【资料图】

自2021年6月21日，首批9只基础设施REITs上市以来，目前已有27只基础 设施REITs成立，发行规模合计908.92亿元。

2. REITs今年以来二级市场价格回落明显

C-REITs指数历史表现介于股、债资产之间

2021年6月21日以来，C-REITs价格指数累计收益率为7.94%，年化收益 率为4.33% 。REITs风险收益特征目前介于股、债资产之间。

今年以来，各类型REITs二级市场价格均下跌

细分类型REITs历史表现：仓储物流>产园>高速公路 。 今年以来，仓储物流、产园REITs下跌明显，分别累计下跌9.74%、9.51%。

多数基础设施REITs跌幅明显

产园REIT表现分化，仓储物流REIT、高速公路REIT普遍下跌明显。

近期REITs处于震荡下跌状态

价格波动分成4个阶段：阶段1：REITs发行初期，稀缺性使得各产品上涨明显 ；阶段2：非理性投资下的价格上涨使得REITs价格出现持续回调 ； 阶段3：各类型REITs出现分化，高速公路REITs持续下跌，产权REITs持续上涨 ； 阶段4：REIT市场整体出现阴跌现象。

3. REITs价格波动与何相关？

近期REITs为何下跌？流动性日渐枯竭

REITs今年以来日均成交额合计为3.38亿元，日均换手率普遍低于5% 。成交最活跃的是华夏中国交建REIT，日均成交额接近4500万元，其次是中金普洛 斯REIT，日均成交额约为3500万元。

基础设施REITs上市初期流通盘过小

基础设施REITs的战略配售比例均高 于50%，均值为67.82%，锁定期至 少1年，原始权益人锁定期超过3年。 27只REITs募集金额合计908.92亿 元，上市初期网上实际获配金额为 69.06 亿 元 ， 网 下 实 际 获 配 金 额 183.53亿元。

机构投资者占比普遍较高

REITs以机构投资者为主，机构投资者占比普遍在90%以上 。 相较于2022年中报，2022年报机构投资者比例有所增加 。 红土创新盐田港REIT、华夏越秀高速REIT、博时蛇口产园REIT机构投资者比例增 加较多。

网下、网上中签率较低

第一批中，6只REITs均网下向网上回拨，回拨比例处于1.43%-10%之间 。 后续几批REITs均未进行回拨 。 网上中签率在0.23%-12.30%；网下中签率在0.64%-25.95%。

REITs网上及网下认购收益率逐步降低

在不考虑产品规模的情况下，按照上市首日收盘价卖出。 网下认购收益率最高的是中航首钢绿能，其“打新”收益率为1.07%；收益率相 对较低的为安徽交控，“打新”收益仅为-0.13%。 网上认购收益率最高的是建信中关村REIT，收益率为0.59%，网上认购收益率最 低的是安徽交控，认购收益仅为-0.27%。

近期REITs为何下跌？REITs经营情况分化

2022年度，REITs整体营业收入完成度为97.21%，产权REITs整体营业收入 完成度为97.54%；特许经营权REITs营业收入完成度为97.10% 。 细分板块来看，保障性住房、能源基础设施、生态环保经营情况超预期，交 通基础设施REITs经营情况相对较差。

REITs整体可供分配金额完成率为94%

2022年度，REITs整体可供分配金额完成度为94.10%，产权REITs整体可供 分配金额完成度为105.21%；特许经营权REITs可供分配金额完成度为 90.39% 。细分板块来看，交通基础设施REITs完成度不及预期，其余均超预期。

产权REITs整体经营情况更佳

受疫情影响，交通基础设施项目可供分配金额未达预期；能源基础设施与生 态环保项目可供分配金额表现更佳。 除博时招商蛇口产园REITs外，其余产权REITs可供分配金额均完成指标，园 区REITs经营情况有所分化。

4. REITs市场的未来展望

REITs发行常态化，未来可期

基础设施REITs上报、审批速度加快，推进REITs常态化发行 。2023/3/1，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报推荐工作的通知》（简称236号文） 。证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常 态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

基础设施REITs项目收益率、资产规模门槛要求均有所调整，推动更多产品发行。 产权类项目拟将分派率要求从4%下调为3.8%；特许经营权类项目拟明确使用内部收 益率（IRR）作为准入标准，IRR原则上不得低于5%。 同时，适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性 租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于 首发规模的两倍。

尚待挖掘的优质资产

公募REITs底层资产也进一步扩容至商业地产领域，旨在促进消费。《236号文》：“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目， 保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs” 。 仍有较多类型的优质底层资产尚未进入REITs市场。

扩募将成为REITs市场新的规模增长方式

2023年3月31日，4只REITs扩募获批，后续还将举办基金份额持有人大会 。首批扩募REITs均采用定向扩募方式，新购入项目原始权益人与原有项目原始权益 人一致 。 扩募后的预计现金分派率相较于扩募前有所提升。 REITs扩募使单个REIT规模抬升，有利于分散风险，加强产品流动性和提升运营稳 定性。

美国居民主要通过养老第二支柱及第三支柱实 现对REITs的投资

美国市场REITs收益率超过绝大部分单一资产收益率 。 根据NAREIT数据，上市型REITs收益良好，1998-2019年的年化收益率为11.2% 。美国居民对REITs的持有方式主要是通过养老金账户401（k）及IRA中的REITs 相关基金来间接持有。从美国DB计划的投资结构来看，投资于REITs的比重不断扩大。截止至2019年，美国 DB计划投资于REITs的比例已经达到7.31% 。 目标日期基金（TDF）已经成为了DC计划（401（k）)和个人退休账户（IRA）的主 要投资方向，而TDF中几乎百分之百的基金都投资了REITs。

养老FOF进入REITs市场，将成为新的增量资金

截止至2023Q1，全市场共有417只FOF，规模合计1826.94亿元。 国内REITs分红稳定性高、与股、债资产较低的相关性，使其成为FOF分散 风险的一类资产。

海外REITs-ETF：分布广泛、美国市场占比高

相比于全球的REITs-FOF产品几乎全部集中在日本的情况而言，REITs-ETF 产品的数量地域分布则更加均匀、更加广泛，114只产品共分布在六个大洲， 14个国家和地区 。 有44只是美国的产品，规模占比69%；日本的产品有23只，规模占比 17.72%，排在第二。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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