华润资本王坚强:对当前存量市场乐观,存量资产要逆势投资、主动管理
华润资本王坚强:地产板块投资约300亿。
焦点财经讯 王迪 8月9日,2023年博整房地产论坛及系列活动召开。
在“资本新考题”主题讨论会上,华润资本副总经理、首席投资官王坚强指出,针对存量资产投资,首先要顺势而为、逆市投资。
关于顺势而为,他指出,华润之前投了一些地产前沿或者新经济的基础设施,包括物流、数据中心、产业园、养老。另外一方面,华润也看到了一些逆市投资的机会,主要是存量资产的机会。
(资料图片仅供参考)
在王坚强看来,因为宏观经济、房地产周期的问题,出现了一些核心区域、一线城市、价格被低估,也有改造运营价值的项目,华润资本认为还有投资机会。
“市场越差,我们采用这一策略,对我们来说也是越兴奋的事情,我们最近也看了很多项目,所以,这是我们的顺势而为、逆市投资。“
据了解,华润资本是华润集团旗下一个另类投资平台,其作用是围绕集团产业进行补链、强链投资。华润资本有PE、VC和地产基金三个板块,PE、VC投的是一些微电子、新能源、医药等领域。当然房地产也是其很重要的板块。据了解,在地产板块,华润资本大概投了300来亿,项目在20到30个之间。
第二,王坚强指出,关于存量资产投资要做到的是找到资产后,主动投资和主动管理。
“我募的钱,要对投资者负责,对收益负责。主动管理方面,因为我们投的是不动产,我们要管控现金流,需要有一个主动管理的能力,我们的地产基金有一个很强的资管平台,我们自己有产品重新定位的能力,还有设计、成本、工程、改造、运营。”
据王坚强介绍,做存量资产,一旦进入就要自己来改、自己来做。目前这一产业团队大概接近1000人,帮助华润地产基金看项目。
第三,华润资本也在投中小体量的购物中心和不动产。中小体量的不动产要低成本进入,这是因为市场还有一些估值下滑和一些基金的因素。然后,才进行低成本的改造、低成本的运营。
“我们投中小体量的购物中心或者是不动产,它的租金收入是有天花板的,我们就可以给客户提供一个低租金,这样就有竞争力了。如果租金低的话,我自己做社区商业、奥莱或者是其它的商业,同等条件下我就比其他的正常资产更具竞争力。”
王坚强称,目前项目回报还不错,回报率能达到6%到8%,目前华润资本已经投了30个类似的项目。
“我们的项目组成一个资产包,这样不管是发核心的基金退出还是证券化,或者是发改委能批准我们做公募REITs就更好,这个回报还不错。”
此外,他还指出,对当前存量市场的情况感到非常乐观。他认为,做存量资产是要逆势投资、主动管理、“四低一高”。
据了解,目前房地产过去是四高一低:高杠杆、高增长、高利润、高容错、低风险。如今,需要适应的是“四低一高”:低杠杆、低增长、低利润、低容错、高风险。
“我们觉得这是一个周期,并不是说中国的经济怎么样。虽然我们的总部是在香港,但是我们投资的范围就是香港和大陆地区,我们也没有资金或者是资产在全球配置的需求和能力,我们也不像黑石,它是全球配置资产的,我还是主要配置在国内。”
王坚强表示,华润资本的策略一定是跟着国家的宏观经济在走,顺着经济周期走,即使做不到引领,我们也希望在顺着大势往前走的情况下,靠自己的努力,靠自己的主动投资,靠自己的一些产业能力,做到超过或者达到市场的回报要求。
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华润资本王坚强:地产板块投资约300亿。
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